Las 3 Reglas Básicas en Bienes Raíces

Hoy veremos Las 3 reglas básicas en bienes raíces. Como ya hablamos anteriormente, bienes raíces es una forma muy común de inversión y con muchos beneficios. La misma genera retornos financieros de 2 maneras: a través de plusvalía y/o alquileres. Siendo plusvalía, el incremento de valor conforme pasa el tiempo. Y alquileres, tal como dice su nombre, ingresos por alquiler del inmueble.

En el artículo previo Como no supe antes sobre las estrategias de Bienes Raíces hablamos de las principales estrategias que se pueden hacer en Bienes Raíces. Abarcamos temas desde comprar en preventa, comprar casas o departamentos para luego alquilarlos, comprar inmuebles viejos, arreglarlos y volver a venderlos, terrenos, fincas ganaderas y/o agrónomas, entre otras.

Sin importar cual es la estrategia de tu inversión, estas 3 reglas básicas de bienes raíces deberías de seguirla antes de comprar el inmueble. Además, es muy importante que recuerdes, que una buena inversión se hace en la compra no en la venta, por lo tanto, haz el análisis necesario antes de comprar cualquier inmueble. Escribimos un artículo hablando de este principal concepto, si todavía no lo has leído, puedes hacerlo haciendo click aquí.

Ten en cuenta que si es que vas a comprar un departamento o una casa para tu vivienda. No deja de ser una inversión. Por lo tanto, deberías validar tu inversión usando estas 3 reglas básicas en bienes raíces también. Sin más preámbulo, veamos las 3 reglas básicas en bienes raíces para analizar si tu inversión es la correcta.

Regla del 1%

Esta regla consiste en que antes de comprar cualquier inmueble, analices si es que tuvieras que alquilar el inmueble, deberías poder hacerlo mínimamente por el 1% del costo total del inmueble. Es decir, que si te vas a comprar un inmueble que cuesta 100,000 USD, si tuvieras que alquilarlo, lo pudieras hacer mínimo por 1,000 USD o más.

Con esta regla básica, garantizas que no estés comprando un bien que esté sobrevalorado, o que no tenga mucha demanda comercial. Cuando comiences a realizar este análisis, verás que existen ciertos patrones, donde podrás ver oportunidades. 

Por ejemplo, hoy en día, la relación alquiler/costo es mucho mejor en departamentos de 1 dormitorio que de 3 dormitorios. A la vez, verás que aunque hay barrios donde el m2 está más caro, también puedes alquilarlos por un precio mayor y por ende, la relación alquiler/costo puede ser mucho mejor.

Recuerda que mientras más alta sea la relación alquiler/costo, mejor será tu inversión y la misma no debería de ser menor al 1%.

Regla del 50%

Esta regla consiste en que todos tus gastos operativos y/o de mantenimiento no deberían de superar el 50% del alquiler que recibirías. Recuerda incluir todos los costos tanto mensuales, como anuales y en caso que no los conozcas con precisión todavía, deberías de estimarlos.

Ejemplo, si es que vas a alquilar un departamento de 1 dormitorio por 500 dolares. Máximo esos costos de mantenimiento deberían de ser 250 USD al mes o 3,000 USD anuales

Estos costos incluyen:

• Costos de arreglos del inmueble: como ser pintado, cambio de focos o fusibles, mantenimiento de aires acondicionados o calefacción, algún electrodoméstico fregado, etc. 
• Costos de expensas: en caso de que el inquilino no lo tenga que pagar.
• Costos de abogados: si es que incurres a la hora de alquilar tu inmueble.
• Impuestos: normalmente son anuales.
• Agente inmobiliario: si es que aplica.
• Otros.

Lo único que no se debería incluir dentro de esta regla del 50%, es el costo del préstamo bancario si es que existe alguno. Ya que este va por fuera.

Por lo general en inmuebles nuevos esta regla se cumple sin problema. Sin embargo, en inmuebles de más de 10 años, esta regla se puede quebrantar y exceder fácilmente. Por lo tanto, hay que estar muy atento.

Regla del 70%

Esta regla consiste en que veas el costo de la compra de un inmueble, como si fuera máximo el 70% del costo total a la hora de su venta. Siendo la fecha de su venta en un par de años más adelante. Por lo tanto, si este valor es mucho menor, mejor.

Haciendo un ejemplo: un departamento que cueste 50,000 USD, deberías apuntar a venderlo mínimo por 71,429 USD (50,000 /70%). De esta manera, te aseguras de ganar y cubrir todos los costos asociados, tales como: los costos de la compra, los costos de mantenimiento durante los años que mantuviste el inmueble y los costos de venta.

En otras palabras, la regla del 70%, es una regla básica que te permite estar atento a la plusvalía. Conforme comiences a hacer tu análisis de compra, verás que hay zonas que están generando plusvalía más rápido que otras y también verás que hay zonas que ya están demasiadas valorizadas con respecto a otras. Mantente atento para ver dónde te conviene comprar.

Otra estrategia bastante importante y que te permite casi garantizar que se cumpla la regla del 70% es comprar en preventa. Hicimos ya un artículo previo que habla de las ventajas de comprar en preventa. Si todavía no lo has leído, te aconsejo que lo hagas.

Conclusiones

Como vimos estas 3 reglas básicas en bienes raíces te permitirán decidir de una manera rápida si es que estás haciendo una buena inversión o no. Las reglas 1, 50 y 70% son sencillas y fáciles de aplicar.

Al aplicarlas las 3, garantizas buenas ganancias tanto por alquileres como por plusvalía. Sin embargo, pueden haber casos donde las 3 no se apliquen y no por eso, deje de ser una buena inversión. Es decir, puedes tener casos donde la regla del 1% no se cumpla, sin embargo la regla del 70% está muy por debajo, por lo tanto, la ganancia que podrías generar por plusvalía compensarán las pérdidas por alquileres. Sólo preocúpate por hacer tu análisis respectivo.

Espero que este artículo te haya llegado en el momento preciso y no haya dicho como yo “Como No Supe Antes”. Ayúdanos compartiendo este post, así más personas se benefician de su contenido y menos personas dicen “Como No Supe Antes”.