Como no supe antes las ventajas de comprar en preventa

Como vimos en el artículo previo, como no supe antes sobre las estrategias de bienes raíces, una de esas estrategias es la compra de bienes en preventa. La compra en preventa, no es nada más ni nada menos que comprar un bien antes de que se construya. Hoy día hablaremos de las ventajas de comprar en preventa.

Antes de empezar, es muy importante que recuerdes que una buena inversión se hace en la compra y no en la venta, anteriormente hicimos un artículo hablando de este concepto; sino lo has leído, puedes verlo aquí. Por lo tanto, haz el trabajo necesario para asegurarte que estás haciendo buenas compras. 

Bueno, sin mas preámbulo hablemos de las ventajas de comprar en preventa:

Ventaja 1 de comprar en preventa: Plusvalía casi asegurada

Cuando uno compra en preventa, casi siempre la plusvalía está asegurada. Esto se debe a que justamente el bien todavía no se ha construido, por lo que casi siempre está con un descuento que varía entre un 10% o 25%. Por lo tanto, conforme el bien se vaya construyendo va a ir subiendo de valor y de esa manera va ir generando plusvalía.

Como vemos en el gráfico de arriba, se estima que un bien gana un 4% cuando está al 25% de avance de obra, un 2% más cuando está con un avance del 50%, un 7% cuando está al 90% de obra construido y por último un extra 2% cuando la obra se termina. Lo que da un 16% de crecimiento de valor. Obviamente esto varía de cada inmueble y puede ser un poco más o un poco menos.

Ventaja 2 de comprar en preventa: Poca inversión

Esta ventaja es muy desconocida para muchos o no 100% asimilada, pero la verdad, es que para comprar en preventa no se necesita el 100% del costo total del bien.

Por lo general hay 3 modelos que manejan las constructoras a la hora de ofrecer sus bienes en preventa:

Modelo 1:

Se paga un monto inicial que por lo general oscila entre 5-20% del inmueble, y una vez construido el inmueble, se paga el restante. El cual también puede ser con préstamo bancario.

Modelo 2:

Se paga el costo de reserva, que en algunos casos es entre 1,000 o 2,000 USD. Y luego durante el tiempo de construcción se completa el 20-30% del costo de inmuebles en cuotas. Una vez esté construido, se procede a pagar el restante, el cual también puede ser con préstamo bancario.

Modelo 3:

Se paga un inicial entre el 5-20% del inmueble. Y luego se paga en cuotas mensuales el inmueble por una cantidad X de años. Por lo general, esta modalidad sucede cuando las constructoras dan crédito directo.

Ventaja 3 de comprar en preventa: Modificaciones

Como el bien todavía no se ha construido, uno puede hablar con la constructora para que haga ciertas modificaciones a su bien. Esto varía de construcción a construcción y dependiendo de las modificaciones a realizar puede haber algún costo adicional o no. 

Sin embargo, hacerlas en preventa siempre saldrá más barato, porque los cambios se hacen en los planos sin necesidad de tumbar ninguna pared ya construida. 

Ventaja 4 de comprar en preventa: Disponibilidad plena para escoger

Mientras más antes compres, puedes tener mayor disponibilidad de escoger el bien que quisieras. Por ejemplo, si quieres comprar un departamento en un edificio y eres el primero en comprar, prácticamente puedes escoger realmente el que quisieras, en que pisó, con qué orientación, etc. Obviamente si eres el último en comprar, sólo podrás comprar el que queda disponible. 

Ventaja 5 de comprar en preventa: Derecho de Cesión de Bien

Esta ventaja quizás es la menos conocida de todas. Consiste en nada menos que el derecho de que puedas vender tu bien con todos los beneficios que la adquiriste. Esto es muy importante y permite que realmente aproveches todos los beneficios de comprar en preventa.

A la hora de firmar el contrato de compraventa, casi todos ya tienen esta cláusula de Cesión de Derechos incluida, sino la tiene, estás en todo tu derecho exigir que te la den. Ten en cuenta que es un derecho por ley así que no te la pueden quitar.

La cláusula de Cesión del Bien es lo que te permite comprar un inmueble en preventa con el 15-20% de descuento, esperar que se construya y después venderlo una vez construido ganando toda la plusvalía. 

Una ventaja adicional de usar el derecho de cesión y que también la mayoría de la gente desconoce. Es que si vendes el bien antes de que te lo entreguen, te ahorras el “impuesto a la transacción”. Este impuesto varía de país en país, pero en Bolivia es del 3% del costo total del inmueble.

Como todo en la vida, hay ventajas y desventajas y este artículo no estaría completo sin hablar de las desventajas también. Las principales desventajas de la compra en preventa son dos: riesgos y tiempo.

Riesgos de comprar en preventa: 

Obviamente hay un riesgo asociado en comprar en preventa. Estos pueden ser que la obra final no esté según el estándar prometido y en el peor de los casos, que ni se construya. Para mitigar esos casos, siempre es bueno comprar en constructoras ya con un historial que hable por sí solo. 

De hecho, muchas constructoras te avisan cuántos inmuebles construyeron y cuales son. Te aconsejo que te des una vuelta y los mires. Incluso si puedes, que hables con algún propietario si está feliz con la compra del activo que hizo.

Tiempo:

Es bien sabido que muchas construcciones se atrasan y no llegan a cumplir la fecha prometida de entrega. No se si es un tema de mal cálculo, mala suerte o simplemente pecaron de optimistas, pero es más probable que suceda a que no. Obviamente que la obra se retrase un par de meses es aceptable, que sean años, no. 

Para mitigar este riesgo, en el contrato se pueden establecer un par de sanciones en caso de que ocurran atrasos fuera de lo aceptable. Obviamente la constructora se va a negar a darlos, pero hablando con ellos, puedes lograr que incluyan un par de cláusulas con respecto a los tiempos para tu seguridad. 

Conclusión

La verdad que comprar en preventa tiene grandes ventajas como describimos arriba. Personalmente, no hace mucho compré un departamento de un dormitorio y ya en el transcurso de 4 meses mi plusvalía creció 2,414 USD. Este dato, lo obtengo comparando el precio de cuando lo compré y a cuánto se está vendiendo en este momento. 

Lo más impresionante de esto es que hasta el momento sólo invertí 1,961 USD. Lo que haría un crecimiento a mi inversión de 123%. Lo mejor de todo es que todavía no comenzó a construirse, por lo tanto, tiene más plusvalía que ganar ¿Nada mal no?.

Espero que este artículo te haya ayudado a aprender un poco más de las ventajas de comprar en preventa. En mi caso, me tocó decir “como no supe antes” cuando compre mi primera casa (Puedes leer más al respecto aquí). Pero como vez, ya estoy aprovechando en mis siguientes compras las ventajas de comprar en preventa. Tú también puedes hacer lo mismo.

Para concluir, te quiero dejar con este mensaje. Comprar en preventa y venderlos una vez construidos puede hacerte ganar dinero, Sin embargo, si los mantienes vas a ir generando patrimonio.

Notas del autor: espero que este Post te haya llegado en el momento correcto. Cualquier duda o comentario que tuvieran siéntete libre de hablarme al respecto. Con gusto te responderé.